Онлайн консультант

"Квартирный вопрос" по-фински

Как говорил о москвичах знаменитый булгаковский персонаж, люди как люди, только квартирный вопрос испортил их… Не одно десятилетие квартирный вопрос — проблема всей России. Сейчас, правда, дело сдвинулось с мертвой точки: началась жилищно-коммунальная реформа. Пока она больше тревожит, чем радует…

О финской системе жилищного хозяйства рассказывает Пертти Ванхала, директор службы строительства и эксплуатации коммунальных хозяйств г. Коувола.

SТОР in Finland: — Как решается в Финляндии «квартирный вопрос»?

П.В.: — Каждый финн мечтает о собственном доме, но большинство живут в блочных многоэтажных домах. Кому-то недвижимость передается по наследству, кто-то приобретает ее в собственность(сейчас рынок банковских услуг предлагает кредиты на выгодных условиях), а кое-кому приходится снимать квартиру или дом. Многие жители Коуволы — собственники жилья.

— Продают ли в Финляндии квартиры без отделки по более низкой цене, как это принято в России?

— Довольно редко. Городской план застройки и СНиПы (строителыные нормы и правила) требуют от строителей определенной завершенности. К тому же разница в цене настолько несущественна, что говорить о создании крупного рынка квартир с незаконченной отделкой пока не приходится.

— Кто является собственником жилья?

— Изначально собственником жилья выступает сам застройщик. Со временем выпускаются акции, которые и приобретают будущие жильцы. Как правило, одна акция эквивалентна одному квадратному метру. Таким образом, все дома в Финляндии являются акционерными обществами, т.е. юридическими лицами.

— Как происходит сдача квартир внаем?

— В роли арендодателя могут выступать частные лица, жилищные акционерные общества и сам город. Цену за аренду назначает собственник, а ее размер регулирует рынок. Малоимущие имеют право на социальную помощь для оплаты жилья.

— Поговорим о коммунальном хозяйстве. Кто отвечает за чистоту в доме и исправность всех систем обеспечения?

— Обычно правление акционерного общества (дома) на конкурентной основе выбирает частную управляющую компанию, сфера деятельности которой — работа с подрядчиками по обслуживанию объектов недвижимости. Все хозяйственные проблемы ложатся на плечи профессионалов. Например, управляющая компания исходя из бюджета, утвержденного правлением, заключает договор об уборке лестничных площадок и прилегающей территории, в том числе о вывозе снега.

— Как регулярно проводится уборка?

— В жилых домах — 2-3 раза в неделю или чаще (согласно договору). Мытье окон заказывают отдельно.

— Как решаются вопросы энерго-, тепло- и водоснабжения?

— С каждым поставщиком заключается договор. Электроэнергию и тепло покупают на конкурентной основе у выбранной компании. На поставку воды и сброс сточных вод заключается договор с предприятием Kouvolan (коммерческой структурой, принадлежащей городу).

— Существует ли в Финляндии такое привычное для россиянина понятие, как отопительный сезон? Кто принимает решение об отключении тепла в квартирах?

— Немного странный вопрос… Никто не отключает: тепло в дом поступает постоянно. Управляющая компания заключает договор с энергетическим предприятием о поставке энергии по фиксированной цене (за мегаватт/час) и взимает разовую плату за подключение к своей сети. В принципе, правление дома может на общем собрании принять решение о сокращении потребления тепла. Реальный стимул — сэкономленные деньги: если тепло обходится жильцам слишком дорого, они станут поддерживать в помещении более низкую температуру.

— Счетчик тепла есть в каждой квартире?

— Нет. В доме установлен общий счетчик, и счет за потребление распределяется в зависимости от площади квартиры. Таким образом, за количество потребляемого тепла отвечают все жильцы блочных много-этажных домов. А вот счетчики воды могут быть как общими, так и индивидуальными.

— Если жилец обнаружил протечку или другую неисправность, к кому он должен обратиться?

— Он должен позвонить в управляющую компанию, а она в свою очередь свяжется с подрядчиком по ремонту, с которым заключен договор. Проблема протечек для нас особенно актуальна: водопроводные трубы в домах монтируются в стену, так что потоп не сразу удается обнаружить. Поэтому основные усилия приходится прилагать именно в этом направлении.

— Как у вас организован вывоз мусора? Судя по чистоте на улицах, этот процесс продуман до мелочей!

— В Финляндии существует закон об утилизации отходов, основанный на постановлениях ЕС. В Коуволе разработана система, являющаяся частью единой программы для регионов Коувола и Кюменлааксо. Главный принцип — раздельный сбор мусора: энергетические отходы* складывают в оранжевые пакеты, а все остальные — в черные или другого цвета. Машина забирает мешки, а сортируют их в пунктах переработки.

Уже в этом году в Коуволе начнут собирать отдельно пищевые отходы, которые будут перерабатывать по особой биоэнергетической технологии. Изменились и правила сжигания отходов: появились новые фирмы, более современное оборудование.

Кроме того, в коммунах региона организованы пункты по сбору ненужных вещей — в Коуволе их десятки. Как правило, они располагаются на территории крупных супермаркетов. В специальные контейнеры можно выбрасывать бумагу, картон, жестянки. Есть также пункты по сбору одежды. Оставленные там чистые вещи поступают в организацию Красного Креста или в магазины секонд хенд.

Существуют и станции приема мусора. За чертой города находится общая станция для трех областей — Коуволы, Куусанкоски и Валкеала. Туда вывозят так называемые проблемные отходы**, которые нельзя выбрасывать в обычные контейнеры.

За отходы, требующие затрат на переработку, взимается плата: в Финляндии действует закон, в соответствии с которым производитель отходов платит за их вывоз и утилизацию. Часть отходов принимают бесплатно, например бумагу.

Что касается металлического лома, то согласно вступившему в силу закону в цену автомобиля уже заложена стоимость утилизации. Подобная система принята и для других видов отходов — жестяных банок и бутылок. Так, «залог», который вы автоматически платите при покупке напитка, возвращается вам при сдаче тары. В каждом продовольственном магазине есть специальные авто-маты, принимающие бутылки.

* Энергетические отходы: пластиковые пищевые упаковки, картонные пищевые упаковки без фольги, пластиковые крышки и пробки, одноразовая посуда, все виды бумаги, картон, текстиль без металлических частей, стирокс и пенопласт.

** Проблемные отходы: масляные фильтры, фреон, тормозная жидкость, галогенные лампы, аккумуляторы и батарейки, неиспользованные или старые лекарства, ртутные термометры, краски, клеи и лаки, растворители, удобрения, щелочные моющие средства, асбест, пропитанное дерево, а также электроника, содержащая опасные вещества (например, мобильные телефоны).

Статистика жилого фонда Финляндии

  1998 2003
Общее число квартир 2449 тыс. 2604 тыс
Средняя площадь квартиры 76 м² 77 м²
Средняя площадь, на 1 чел. 34,5 м² 36,7 м²
Количество человек, на 1 комнату 0,6 0,7
Числоживущих в стесненных условиях *** 25,4% 20,9%

***Более 1 чел. на комнату(не считая кухни)

Управляющая компания. Финский опыт.

Компания Lappeenrannan Isannointitoimisto Oy занимает устойчивую позицию среди предприятий Южной Карелии, оказывающих Услуги в области коммунального хозяйства. Центральный офис находится в Лаппеенранте. Ее годовой оборот составляет 25 млн. евро. Основанное в 1978 году предприятие входит в концерн REIM GROUP

Сфера деятельности концерна REIM GROUP — оценка, консультирование и посредничество при продаже и аренде недвижимости, а также бухгалтерские и аудиторские услуги. В компании 200 сотрудников {около 150 — в Финляндии и 50 — в России). Управляющие компании концерна работают в 13 городах Финляндии и обслуживают 8070 объектов (в т.ч. 3728 жилых). У концерна десятилетний опыт успешной работы в России, офисы в пяти городах.

Сегодня в Финляндии выгоднее покупать жилье, нежели арендовать. Только в Южной Карелии за 2004 год оборот рынка продажи жилья вырос на 27%. Покупку квартиры значительно облегчает низкий банковский процент. А на рынке жилья, предлагаемого для аренды, довольно ограниченный выбор: максимум, что могут предложить девелоперы, - это трехкомнатные квартиры, которые слишком малы для многодетной семьи.

Мечта каждого финна — собственный домик на берегу озера, и в Лаппеенранте это осуществимо В прошлое уходит и такой вид бизнеса, как покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду.

Давайте посмотрим, как работает финская управляющая компания, на примере одной из крупнейших управляющих компаний в Южной Карелии. Рассказывает топ-менеджер компании, г-жа Мари Килюнен. Компания, в которой работают 13 человек, обслуживает 190 объектов общей площадью свыше 1 000 000 м²: частные жилые дома, бизнес-центры и торговые комплексы, а также промышленные предприятия и складские помещения.

Итак, частный жилой дом. Это юридическое лицо, мы будем именовать Дом. Жильцы — держатели акций компании Дом. Правление Дома заключает договор с выбранной на конкурсной основе компанией. В обязанности управляющей компании входит заключение договоров с предприятиями по вывозу мусора, уборке внутренних и наружных помещений, поставке электроэнергии и тепла, ремонту, обслуживанию лифта и т.д. Она помогает решать и юридические вопросы, а также проводит тендер на ремонт здания. По сути, это посредник между Домом и коммунальными службами. Расходы на работу управляющей компании распределяются между жильцами и составляют 5-10% от суммы коммунальных платежей за год. (Например, владелец квартиры площадью 54,5 м² и гаража платит 164 евро в месяц.)

Управляющая компания готова решать любые проблемы, которые возникают у жильца. Претензии к работе коммунальных служб каждый клиент может изложить на страницах книги жалоб в Интернете.

по материалам журнала «Stop in Finland»